432 Park, una dintre cele mai luxoase adrese din lume, se confruntă cu probleme serioase de proiectare, precum multe alte clădiri luxoase de acest tip, care au aceeași soartă, scrie New York Times.
<< Rezidenții la 432 Park au multe reclamații, o clădire care a fost cândva cea mai înaltă construcție de locuințe din toată lumea și un simbol al luxului în ceea ce privește spațiul locativ, unul dintre cele mai exclusiviste, dar și cele mai bine ascunse turnuri, în care iată, acum încep să iasă la iveală tot felul de conflicte.
Turnul de aproape 430 metri înălțime din 432 Park Avenue, pe scurt cea mai înaltă clădire din lume destinată locuințelor, a fost o culme a luxului în domeniul locuințelor cu aproape 5 ani în urmă, mai ales datorită cumpărătorilor străini care căutau discreție și investiții profitabile.
Acum după șase ani, rezidenții acestui turn exclusivist sunt în mari discuții cu dezvoltatorii, ceea ce arată tot mai clar că și un preț de milioane de dolari nu poate garanta o viață lipsită de probleme.
Revendicările includ milioane de dolari de daune cauzate de apă din cauza unor probleme legate de conducte sau de natură mecanică; dese disfuncționalități ale lifturilor; pereți care crapă ca bucătăria unei nave – toate acestea putând fi corelate cu elementul principal al vânzării clădirii: imensa lui înălțime, conform proprietarilor, inginerilor și altor documente obținute de New York Times.
La mai puțin de 10 ani, după ce o mulțime de turnuri pentru locuințe de cartea recordurilor ce începeau să cucerească noi înălțimi în New York, au început să apară primele rapoarte ale unor probleme și plângeri, ridicând astfel și preocupări legate de faptul că probabil, unele metode de construcție și materiale folosite nu s-au ridicat la înălțimea inovațiilor de construcție/inginerești care au permis recent construcția unor apartamente de cartea recordurilor la o înălțime de aproape 400 de metri.
Mai pe surse, se pare că inginerii încep să recunoască faptul că astfel de probleme au loc pe tăcute și în alte noi turnuri.
Turnul din 432 Park Avenue, undeva mai în spate pe stânga, a devenit cea mai înaltă clădire de locuințe din lume în anul 2015. A fost deja depășit de un nou turn recent construit pe strada Miliardarilor în New York în Centrul Manhattan, dar continuă să rămână una dintre cele mai scumpe clădiri de apartamente din lume.
Aceste dispute de la 432 Park mai aduc la vedere și o rară imagine a așa numitului rând al miliardarilor din New York, o întindere de turnuri cu înălțimi amețitoare pe lângă Central Park ce au redefinit linia cerului și unde identitățile reale ale cumpărătorilor au fost mereu ascunse în spatele unor companii paravan.
Clădirea, un turn zvelt pe care criticii l-au asemănat cu degetul mijlociu din cauza înălțimii scandaloase, este aproape în întregime vândută, cu o valoare estimată la 3,1miliarde de dolari. Etajul 96 de tip penthouse din vârful clădirii s-a vândut în 2016 pentru aproape 88milioane de dolari către o companie reprezentând pe magnatul saudit Fawaz Alhokair. Jennifer Lopez și Alex Rodriguez au cumpărat un apartament de 4000mp. aici cu aprox. 15,3 milioane de dolari în 2018, pe care l-au vândut cam un an mai târziu.
În prezent, discuțiile între locatari, unii dintre cei mai bogați și influenți oameni din lume, scot la iveală discuții spinoase despre cum ar putea remedia problemele fără a distruge proprietățile valoroase.
“Eram convinsă că va fi cea mai bună clădire din New York,” a declarat Sarina Abramovich, una dintre primii locatari de aici din 432 Park. “Au niște taxe de parcă ar fi darul lui Dumnezeu pe Pământ, dar nu e.”
Grupul CIM, unul dintre dezvoltatori, a declarat într-un comunicat că această clădire este ”un proiect proiectat și construit cu succes și vândut aproape în întregime” și că ei lucrează acum în colaborare cu consiliul ales al clădirii, care a fost condus de către dezvoltatori până în ianuarie, când locatarii și-au ales reprezentanți și au preluat controlul (De regulă dezvoltatorii controlează aceste consilii ale locuințelor în primii ani).
“Ca la mai toate construcțiile noi au existat probleme de întreținere și chiar de închidere pe timpul acelei perioade”, au declarat ei. Macklowe Properties, celălalt dezvoltator a refuzat să comenteze.
Managerul construcției, Lendlease, a declarat că ”ei au fost mereu în legătură cu dezvoltatorii ”, referitor la anumite comentarii ale chiriașilor pe care le evaluăm în prezent.
Dna. Abramovich și soțul ei, Mikhail, foști proprietari de afaceri cu petrol și gaze, au cumpărat un apartament la etajele superioare de aprox. 1100 mp. Pentru aproape 17 milioane de dolari în anul 2016, pentru a avea o a doua locuință aproape de copiii lor adulți.
Ea a fost dezamăgită încă din prima zi de această achiziție, spunând că și-a lăsat casa din Londra la începutul anului 2016 pentru a se muta în ceea ce spera să fie un apartament complex, pentru ca mai apoi să descopere că atât apartamentul cât și clădirea se aflau încă în lucru.
“M-au pus într-un lift de mărfuri cu plăci de oțel și placaj cu un liftier cu cască”, a declarat ea. Așa am mers sus la apartamentul meu minunat înainte de finalizare”.
Problemele au fost apoi și mai mari, a mai zis ea. Au fost multe inundații în clădire, printre care două scurgeri în noiembrie 2018, pe care managerul general al clădirii le recunoaște Len Czarnecki în cadrul unor emailuri trimise către locatari. Prima scurgere din 22 noiembrie a fost cauzată de o flanșă suflată la o îmbinare de țevi, montată la o conductă de apă, de mare presiune la etajul 60. Patru zile mai târziu o altă problemă la o conductă de apă la etajul 74 a făcut ca apa să ajungă la lifturi, fapt ce a determinat scoaterea a patru lifturi din funcțiune timp de mai multe săptămâni.
Ambele evenimente au avut loc la etaje mecanice care au fost criticate ca fiind excesiv de înalte – o trăsătură care le-a permis dezvoltatorilor să construiască etaje mult mai înalte decât ar fi avut voie deoarece acest tip de etaje nu se contabilizează la dimensiunea acceptată a clădirii.
Contactat telefonic, Dl. Czarnecki ne declarat că nu are libertatea de a comenta.
După primul incident, apa a pătruns în apartamentul dnei Abramovich situat câteva etaje mai jos de locul spargerii conductei, fapt ce a cauzat daune în valoare de 500.000 de dolari, a declarat aceasta.
Alți locatari au reclamații similare. Un cumpărător anonim de la apartamentul 84B a declarat ”o inundație catastrofică ”ce a cauzat daune majore la etajele 83 și 86 în 2016 acestea fiind motive serioase pentru retragere din afacere. Posibilul cumpărător care avea un contract pentru un apartament de 46,25 de milioane de dolari era un membru al familiei Beckmann, proprietarii brandului Jose Curvo Tequila, conform unor surse apropiate. Cazul a fost închis în mare secret anul următor.
Multe din problemele mecanice de la 432 Park apar și la alte turnuri de mare înălțime destinate locuințelor, conform spuselor unor ingineri care au lucrat la aceste clădiri.
Toate clădirile se leagănă în vânt, dar la înălțimi foarte mari, aceste forțe sunt și mai puternice.
Un email din partea conducerii a explicat faptul că ”o situație cu un vânt foarte puternic” a oprit un lift în care se afla un locatar. Acesta a fost blocat în lift preț de vreo oră și 25 de minute, în seara de 31 octombrie 2019. Legănarea cauzată de vânt determină și un balans al cablurilor liftului din casa liftului ceea ce determină încetiniri sau chiar opriri, conform spuselor unui inginer al cărui nume nu dorește să fie menționat, deoarece el a lucrat și la alte turnuri cu probleme similare în New York.
Una dintre cele mai des întâlnite reclamații la clădirile super înalte este la adresa zgomotului, a declarat Luke Leung, director la firma de arhitectură Skidmore, Owings și Merill. El a auzit cum bucăți de metal fac zgomote ca niște gemete în timp ce clădirile se leagănă, iar aerul care aleargă printre uși și casa liftului scoate niște sunete fantomatice.
Locatarii de la 432 Park s-au mai plâns și de crăpături, zgomote ca de pocnituri în ce se aud în apartamente, precum și zgomotul produs de ”căderea gunoiului care atunci când cade, se aude un zgomot ca o bombă”, conform unor note ale locatarilor din 2019.
Cele mai înalte clădiri din lume
Dezvoltatorii imobiliari de lux se folosesc de anumite portițe din legile urbanistice atunci când construiesc aceste turnuri imense în New York City. Acesta ar putea unul dintre motivele pentru care aceste clădiri super înalte se confruntă cu o mulțime de probleme.
De la 432 Park să vedem cum stau lucrurile cu construcțiile.
Trendul actual de construcție a unor clădiri super înalte, în care avem mai mult de 20 de clădiri cu peste 300 de metri sau care sunt în fază de proiect, din 2007 și până în prezent, a transformat linia orizontului în New York în ultimii ani. Impactul acestora va avea ecou în anii ce vor veni în regiunea Manhattan și în împrejurimi.
Clădirile înalte, subțiri au tendința de a se legăna când vântul suflă cu putere. Pentru a reduce acest efect și pentru ca locatarii să nu simtă acest lucru, constructorii amplasează contragreutăți gigantice la vârful clădirilor, pentru a mai reduce mișcarea.
Să mergem puțin înapoi și să aruncăm un ochi critic la clădirile super înalte și la modul în care ingeniozitatea inginerilor a ajutat la ridicarea acestor puncte de reper în NYC, cum ar fi Black Rock.
Problemele acestor cădiri au fost corelate cu alte cheltuieli semnificative. Taxele comune anuale au crescut cu aproape 40% în 2019, conform mailu-rilor din partea conducerii, care menționează la acestea costuri legate de reparații și creșterea asigurărilor, printre altele.
Eduard Slinin, un locatar care a fost ales în consiliul clădirii, a scris o scrisoare către vecini în 2020 prin care spunea că au crescut cheltuielile de asigurare cu 300% în doar doi ani. Creșterea asigurării a fost cauzată în parte din cauza unei descărcări din aspersoare și alte două incidente legate de apă în 2018, care au costat cam 9,7 milioane de dolari pentru acoperirea pierderilor, conform unei scrisori a consiliului rezidențial al clădirii.
Unii locatari au avut reclamații și la adresa taxelor tot mai mari din partea restaurantului privat al clădirii condus de chef Shaun Hergatt cu trei stele Michelin. Când s-a deschis clădirea în 2015, proprietarilor li s-a cerut să plătească 1200dolari pe an pentru service; în 2021, această taxă a ajuns la 15.000 de dolari, în pofida orelor de lucru limitate din cauza pandemiei. Iar micul dejun nu mai este deloc gratuit.
Locatarii, dintre care cei mai mulți locuiesc în alte părți în cea mai mare parte a anului s-au împărțit în mai multe grupuri. Dl. Slinin, președintele Corporate Transportation Group a declarat că a lucrat cu aproape 40 de proprietari, din cei cam 103, ca să nu mai vorbim de personalul apartamentelor, pentru a controla costurile și pentru a aborda posibilele situații periculoase din clădire.
Grupul a delegat consultați SBI, o firmă de ingineri, să studieze aspectele mecanice și pe cele structurale. Descoperirile inițiale au arătat că 73% din componentele mecanice, electrice și instalații sanitare inspectate nu erau în conformitate cu schițele, proiectele dezvoltatorilor și că aproape un sfert din acestea reprezentau pericole la adresa siguranței vieții, după cum a scris dl. Slinin.
SBI nu a răspuns la emailuri și nici la apelurile telefonice ale dlui Slinin pentru a comenta concluziile, dar ulterior au redus descoperirile SBI spunând că problemele mecanice sunt doar niște chestiuni minore.
Locatarii s-au divizat acum din cauza modalității de rezolvare a problemelor clădirii. Jacqueline Finkelstein-Lebow, director la JSF Capital, o firmă de investiții imobiliare și proprietară ce a câștigat recent un loc în consiliu, a apreciat ca fiind eronată încercarea locatarilor de a găsi un avocat care să-i reprezinte împotriva dezvoltatorilor
Ea a negat și acuzațiile cum că ar avea un conflict de interese și de aceea a candidat pentru a ajunge în consiliu. Este căsătorită cu Bennett Lebow, președinte al Vector Group, un holding care controlează Douglas Elliman Real Estate — adică brokerajul care a gestionat vânzările la 432 Park. Howard Lorber, președintele executiv al Douglas Elliman, este și el locatar.
Howard Lorber, rezident al turnului și președinte executiv al Douglas Elliman, firma de brokeraj care a condus vânzările la această clădire.
Dna. Finkelstein-Lebow nu a răspuns solicitărilor noastre de a comenta acestea.
Tensiunea din clădire fierbe înăbușit de câțiva ani, a declarat dna Abramovich.
”Aici toată lumea urăște pe toată lumea”, a spus ea, pentru că de cele mai multe ori locatarii vor să țină lucrurile/certurile departe de ochii lumii.
Dar dna. Abramovich, care, din cauza restricțiilor impuse de Covid-19, a locuit tot timpul la 432 Park, a spus că nu este îngrijorată deloc de faptul că ar pierde la preț în caz de revânzare, deoarece ea nu a cumpărat apartamentul pentru profit. Pentru refuzul de a plăti recentele creșteri ale taxelor are acum de plătit 82.000 de dolari taxe plus dobândă – mai mult decât dublul unui venit pe familie din Bronx.
Este conștientă că poziția ei de miliardară nu-i va aduce simpatii, dar spune ea, vorbește din principiu.
“Totul aici este un camuflaj, ”a declarat ea. ”Dacă aș fi știut atunci ceea ce știu acum, nu aș fi cumpărat niciodată.” >>
