Evergrande, coșmarul imobiliar chinez care ar putea deveni mondial

Foto: Unsplash

Un videoclip dramatic filmat în august în orașul Kunming, din sud-vestul Chinei, sugerează amploarea bulei imobiliare a Chinei. Privitorii pot fi auziți țipând îngroziți, deoarece 15 blocuri de apartamente înalte sunt demolate prin 85.000 de explozii controlate, în mai puțin de un minut.

Clădirile neterminate, care au format un complex numit Sunshine City II, rămăseseră goale din 2013, după ce unul dintre dezvoltatori a rămas fără bani, iar altul a găsit defecte în lucrările de construcție. „Această cicatrice urbană care a rămas timp de aproape 10 ani a făcut în cele din urmă un pas către restaurare”, se arată într-un articol din Kunming Daily după demolare.

Astfel de „cicatrici urbane” sunt frecvente în toată China, unde Evergrande – cea mai puternică companie imobiliară din lume – suferă o criză de lichiditate care s-ar putea dovedi fatală, scrie Fiancial Times. Criza companiei, care, în urmă cu doi ani, era considerată cel mai valoros activ imobiliar din lume, evidențiază atât viteza cu care averile corporative se pot lichida, cât și defectele profunde ale modelului de creștere al Chinei.

Evergrande, în drama uriașă a prăbușirii sale, este doar simptomul unei probleme mult mai mari. Vastul sector imobiliar din China, care contribuie cu 29% la Produsul Intern Brut al țării, este atât de supra-construit, încât și-ar putea pierde rolul de principal motor al creșterii economice chineze, devenind în schimb un obstacol în calea acesteia.

La ora actuală, sunt suficiente proprietăți goale în China pentru a găzdui peste 90 de milioane de oameni, spune Logan Wright, un director din Rhodium Group, o companie de consultanță. Pentru a pune acest lucru în perspectivă: există cinci țări G7 – Franța, Germania, Italia, Marea Britanie și Canada – care și-ar putea caza, oricare, întreaga populație în acele apartamente goale.

Dimensiunea medie a unei gospodării în China este puțin peste trei persoane. „Estimăm că inventarul de locuințe nevândute se situează în intervalul de 3 miliarde de metri pătrați, ceea ce este suficient pentru a găzdui 30 de milioane de familii”, spune Wright, explicându-și calculele.

Supraoferta este o problemă veche de câțiva ani. Ceea ce s-a schimbat este că, anul trecut, China a decis că problema a devenit atât de cronică, încât trebuie s-o abordeze cu fermitate. De asemenea, președintele Xi Jinping și-a pierdut răbdarea cu excesele din sectorul imobiliar, spun observatorii, iar Beijingul a formulat „trei linii roșii” pentru a reduce nivelul datoriilor din sector. Evergrande se dovedește a fi prima mare victimă. În timp ce, miercuri, compania a declarat că-și va îndeplini plățile față de un emitent intern de obligațiuni, un mare punct de criză survine joi, când Evergrande trebuie să plătească dobânzi pentru o obligațiune în dolari americani.

Pe măsură ce compania se clatină, anularea acesteia ridică o întrebare fundamentală pentru a de-a doua cea mai mare economie din lume: modelul de creștere al Chinei bazat pe proprietate – cea mai puternică locomotivă a economiei mondiale – a deraiat?

Da, spune Leland Miller, directorul executiv al China Beige Book, o firmă de consultanță care analizează economia prin intermediul datelor proprii. „Conducerea de la Beijing a fost mai îngrijorată de creșterea chineză decât oricine din Vest”.

Există recunoașterea faptului că vechea carte de joc „construiește-construiește-construiește” nu mai funcționează și că devine de fapt periculoasă. Conducerea pare acum să se gândească că nu mai poate aștepta să schimbe modelul de creștere”, spune Miller.

Ting Lu, economist-șef la banca de investiții Nomura, spune că nu se așteaptă ca problemele Evergrande să declanșeze un colaps economic. Dar crede că încercările Beijingului de a trece de la un model de creștere la altul ar putea afecta semnificativ creșterea anuală în următorii ani.

Este puțin probabil să existe o oprire bruscă”, spune Lu. „Dar cred că rata potențială de creștere [anuală] a Chinei va scădea la 4%, sau chiar mai mult, între 2025 și 2030.”

Wright spune că sectorul imobiliar devine o amenințare la adresa stabilității financiare, economice și sociale, și că a stârnit deja proteste în mai multe orașe. „Este foarte dificil să oferim o narațiune convingătoare, conform căreia creșterea potențială a Chinei va depăși 4% în următorul deceniu”, adaugă Wright.

Miller este de aceeași părere. „Suntem pregătiți pentru o plimbare cu roller-coaster-ul în politicile creșterii economice”, spune el. „N-aș fi surprins dacă peste un deceniu creșterea PIB-ului ar fi de 1 sau 2%.”

Dacă astfel de proiecții se dovedesc corecte, „miracolul” creșterii chineze este în pericol. În deceniul 2000-2009, creșterea PIB-ului Chinei a avut în medie 10,4% pe an. Această performanță stelară a scăzut în deceniul 2010-2019, dar PIB-ul anual a crescut în continuare cu o medie de 7,68%.

Orice scădere a creșterii ar fi resimțită rapid la nivel mondial. China a fost mult timp cel mai mare motor al prosperității globale, contribuind cu 28% din creșterea PIB-ului la nivel mondial din 2013 până în 2018 – mai mult decât dublul ponderii SUA – potrivit unui studiu realizat de FMI.

Chiar dacă China evită o criză bruscă și bruscă”, spune Jonas Goltermann la Capital Economics, o firmă de cercetare, „perspectivele sale pe termen mediu sunt mult mai slabe decât se recunoaște în general”.

Riscurile care decurg din saga Evergrande cuprind atât contagiunea financiară – în special pe piața offshore de obligațiuni a dolarului american -, cât și perspectiva ca un sector imobiliar să lovească unele dintre organele vitale ale economiei chineze, potențial deprimând creșterea PIB-ului în viitor.

Rezultatele crizei sunt deja considerabile. Prețul scăzut al acțiunilor Evergrande a redus capitalizarea de piață a companiei de la 41 miliarde dolari anul trecut, la aproximativ 3,7 miliarde dolari acum. Și îngrijorările cu privire la posibilul său colaps au declanșat o vânzare pe piețele globale în această săptămână. Aproximativ 80.000 de persoane din China care dețin aproximativ Rmb40bn din produsele de gestionare a averii companiei așteaptă nervoase să vadă dacă Evergrande își va onora obligațiile de plată. Deținătorii de obligațiuni offshore se pregătesc pentru neplată, poate încă de joi, cu o obligațiune care urmează să plătească tranzacționarea dobânzilor la aproximativ 30% din valoarea sa nominală.

Dar impacturi potențial mai lungi derivă din scăderea mai largă a pieței imobiliare din China. Este clar că sectorul imobiliar se află în picaj, vânzările în 52 de orașe mari scăzând cu 16% în prima jumătate a lunii septembrie a anului trecut, fapt care extinde un declin de 20% în august, potrivit datelor oficiale.

O tendință și mai importantă pentru economia politică a Chinei este prăbușirea vânzărilor de terenuri de către guvernele locale, care a scăzut cu 90% în fiecare an în primele 12 zile ale lunii septembrie, arată cifrele oficiale. Astfel de vânzări de terenuri generează aproximativ o treime din veniturile administrației locale, care la rândul lor sunt folosite pentru a ajuta guvernul central și la achitarea dobânzii aflate la aproximativ 8,4 miliarde de dolari, reprezentând datorii acumulate de câteva mii de vehicule de finanțare ale administrației locale. LGFV-urile acționează ca un dinam adesea nevăzut pentru economia mai largă; strâng capital prin emiterea de obligațiuni, care este apoi utilizat pentru finanțarea unor proiecte vaste de infrastructură.

Ne așteptăm ca veniturile din vânzările de terenuri să se înrăutățească”, spune Lu de la Nomura.

Această capacitate tot mai redusă a guvernelor locale de-a strânge finanțare pentru infrastructură are potențialul de a deprima considerabil creșterea chineză. Investițiile în mijloace fixe, care anul trecut au totalizat Rmb51.9tn (8 miliarde de dolari), constituie 43% din PIB.

Strâmtorarea este deja evidentă pe piața de obligațiuni în dolari americani, unde se tranzacționează datorii de 221 miliarde de dolari acumulate de câteva sute de dezvoltatori imobiliari chinezi. Bucăți mari de piață sunt în prezent la prețuri implicite. „16% din piață se tranzacționează la randamente de peste 30%, iar 11% din piață se tranzacționează cu randamente de peste 50%”, spune Wright.

În cele din urmă, soarta unor astfel de obligațiuni și aproape toate celelalte ramuri ale marasmului imobiliar chinez depind de Beijing. Statul chinez deține aproape toate marile instituții financiare ale țării, ceea ce înseamnă că, dacă Beijingul le va ordona să salveze Evergrande sau alte companii imobiliare aflate în dificultate, vor urma ordinele.

Pe unele piețe de peste mări, ideea că suferința lui Evergrande poate prezice un „moment Lehman” – amintind de haosul care a urmat prăbușirii băncii de investiții americane Lehman Brothers în urmă cu 13 ani – a câștigat tot mai multă atenție. Dar având în vedere influența și interesele Beijingului, analogia nu se potrivește cu ușurință.

Cu excepția cazului în care autoritățile de reglementare din China gestionează prost situația, o criză sistemică în sectorul financiar al țării nu trebuie luat încă în calcul”, spune He Wei, analist la Gavekal, o companie de cercetare.

Într-adevăr, principala cauză a crizei Evergrande și-a recesiunii în sectorul imobiliar mai larg este chiar Beijingul. „Cele trei linii roșii” pe care guvernul Xi le-a anunțat anul trecut stipulează că dezvoltatorii trebuie să mențină nivelul datoriilor în limite rezonabile.

Mai exact, se spune că raportul dintre pasivele și activele trebuie să fie sub 70%, raportul dintre datoria netă și capitalurile proprii trebuie să fie sub 100%, iar raportul dintre numerar și datoria pe termen scurt trebuie să fie de cel puțin 100%. În iunie, Evergrande eșua la toate cele trei valori și, prin urmare, i s-a interzis să acumuleze datorii suplimentare – declanșând criza actuală.

Dacă este adevărat că Beijingul este principala cauză a situației dificile a lui Evergrande, atunci este de la sine înțeles că poate pune capăt crizei actuale a pieței, luând bocancul de pe gâtul sectorului imobiliar.

Dar forțele structurale profunde din economie i-au convins pe factorii politici de decizie din China că proprietatea nu mai poate fi un dinam de încredere pentru o creștere economică durabilă, spun analiștii. Acest lucru nu este doar din pricina faimoasei expresii din 2017 a lui Xi, și anume că „locuințele sunt pentru a locui, nu pentru speculații”.

În primul rând, imaginea cererii s-a schimbat complet de la momentul în care Beijingul a promovat reformele pieței libere la sfârșitul anilor 1990, care au produs cel mai mare boom imobiliar din istoria omenirii.

Populația Chinei crește cu greu. În 2020, s-au născut doar 12 milioane de copii, în scădere față de 14,65 milioane în 2019, într-o țară de 1,4 miliarde. Tendința ar putea deveni mai pronunțată în următorul deceniu, deoarece numărul femeilor cu vârsta fertilă maximă – între 22 și 35 de ani – va scădea cu peste 30%.

Unii experți prezic că rata natalității ar putea scădea sub 10 milioane pe an, aruncând populația Chinei într-un declin absolut și diminuând în continuare cererea de proprietăți.

Houze Song, analist la think-tank-ul MacroPolo din Chicago, spune că situația este agravată de fenomenul „orașelor micșorate”. După aproximativ trei decenii, în care sute de milioane de oameni și-au părăsit satele pentru a se stabili în orașe, cea mai mare migrație din istoria omenirii a scăzut acum până la un „firicel”.

Aproximativ trei sferturi din orașele din China înregistrează o scădere a populației, spune Song. „Peste un deceniu, chiar presupunând că unii oameni vor pleca în orașe dezvoltate, peste 600 de milioane de cetățeni chinezi vor trăi în continuare în orașe micșorate.”

China se confruntă cu o tranziție riscantă. Începe să își schimbe modelul de creștere de la o dependență excesivă de proprietăți imobiliare la motoare de creștere cum ar fi producția de înaltă tehnologie și implementarea tehnologiilor ecologice, spun analiștii.

Din nou, impulsul vine de la Xi. O listă cu opt priorități lansate în urma unei întâlniri de planificare economică la sfârșitul anului 2020 nu numai că a denunțat „extinderea dezordonată a capitalului” – înțeleasă drept un cod pentru speculații în domeniul proprietății -, ci a susținut, de asemenea, inovația tehnologică și urmărirea neutralității carbonului.

O astfel de tranziție poate dura câțiva ani, spun analiștii. Dar reiese din îndemnurile recente ale lui Xi privind necesitatea Chinei de-a urma „prosperitatea comună” că președintele chinez ia în serios chestiunea.

Când Xi Jinping remodelează economia Chinei. Care sunt riscurile sistemice asociate colapsului Evergrande

LĂSAȚI UN MESAJ

Please enter your comment!
Please enter your name here