<< De aproape trei ani, factorii de decizie din China duc un război pe două fronturi: împotriva unei pandemii virulente și a unei piețe imobiliare volatile. Instrumentele politice alese de ei s-au dovedit a fi cu două tăișuri. Testarea în masă „zero-covid” și lockdown-urile introduse la cel mai mic semn de focar au salvat vieți, cu costuri mari pentru economie. Limitările dure impuse dezvoltatorilor imobiliari au oprit supra-îndatorarea, dar au și condus la zeci de intrări în incapacitate de plată (default-uri) și la încetinirea prelungită a unuia dintre cele mai mari motoare de creștere economică a țării >>, notează The Economist.
<< În ultimele zile, factorii de decizie din China au semnalat o retragere tactică pe ambele fronturi. Pe 11 noiembrie, oficialii au lansat 20 de măsuri de ajustare a politicilor zero-covid pentru a le face puțin mai puțin oneroase și costisitor de administrat. Pe 13 noiembrie, banca centrală și autoritatea de reglementare bancară din China au pus în circulație 16 măsuri pentru a reduce criza creditului din industria imobiliară, a reporni construcția în cazul proiectelor blocate și a preveni un nou val de default-uri. Împreună, măsurile reprezintă cea mai mare schimbare din ultimii ani, survenită în procesul de elaborare a politicilor chineze. Indicele Hang Seng China Enterprise al firmelor continentale listate în Hong Kong a crescut cu 21%, în această lună. Un alt index care urmărește dezvoltatorii chinezi a crescut cu 13% doar pe 14 noiembrie.
Măsurile COVID-19 includ o reducere a perioadei de carantină pentru călătorii care sosesc și renunțarea la „întrerupătorul de circuit”, care suspenda companiile aeriene care transportau, din neatenție, pasageri infectați. Persoanele aflate la două grade distanță de un purtător de covid („contacții apropiați ai contacților apropiați”) nu va mai trebui să fie plasate în carantină. Iar contacții apropiați trebuie să petreacă acum doar cinci zile, în loc șapte, într-o unitate de carantină (plus alte trei zile închiși în casele lor).
Cei 20 de pași nu sunt neapărat un preludiu la abandonarea de către China a politicii zero-covid – ar putea fi doar o rafinare a acesteia. Într-adevăr, odată cu creșterea numărului de infecții, inclusiv în orașele mari precum Guangzhou, în viitorul apropiat China ar putea avea parte de mai multe lockdown-uri în loc de mai puține. Dar cei 20 de pași tot reprezintă cea mai mare relaxare a poziției țării în lupta cu pandemia de când a început răspândirea Covid.
De asemenea, cele 16 măsuri pentru piața imobiliară reprezintă „cel mai crucial pivot” în politicile imobiliare ale Chinei, după manevra agresivă de vara trecută a politicilor, potrivit Ting Lu, de la Nomura. Pe atunci, autoritățile de reglementare au început să impună riguros limite ale sumelor pe care dezvoltatorii le puteau împrumuta și băncile le puteau oferi. Scopul lor a fost de a distruge impulsul speculativ al pieței imobiliare și de a reduce dimensiunea sectorului. Au reușit prea bine. Dezvoltatorii au ajuns în situații de incapacitate de plată sau în dificultate, construcția s-a oprit la proiectele vândute în avans, încrederea cumpărătorilor de case s-a prăbușit și vânzările au scăzut. Locuințele sunt pentru locuit, nu pentru speculații, insistă guvernul Chinei. Dar apartamentele neterminate sunt dăunătoare pentru ambele.
La fel cum restricțiile de anul trecut au înăsprit accesul la finanțare, aceste măsuri îl relaxează. Ele sunt menite să sporească împrumuturile acordate dezvoltatorilor și firmelor de construcții viabile, să prevină un nou val de împrumuturi sau obligațiuni, să finanțeze reluarea activității la proiectele blocate și să ușureze situația deținătorilor de ipoteci. Împrumuturile scadente în următoarele șase luni ale dezvoltatorilor ar trebui prelungite. Obligațiunile ar trebui renegociate. Autoritățile de reglementare vor garanta, de asemenea, noi obligațiuni emise de dezvoltatori viabili, inclusiv firme din sectorul privat. „Băncile politice” ale Chinei, controlate de stat, vor ajuta la finanțarea proiectelor de locuințe blocate și orice bănci comerciale care acordă împrumuturi alături de acestea vor primi un tratament de reglementare favorabil. Băncile vor fi instruite să fie indulgente atunci când reeșalonează creditele ipotecare garantate pentru apartamentele neterminate sau datorate de persoane aflate în dificultate de covid.
Succesul este departe de a fi garantat. Măsurile vizează guvernele locale, firmele de administrare a activelor de stat și băncile comerciale care lucrează împreună pentru a restructura dezvoltatorii aflați în dificultate, fără a oferi un șablon pentru această coregrafie financiară. Cele 16 măsuri nu sunt prima încercare a guvernului de a revigora sectorul imobiliar. Într-adevăr, acestea includ mai mulți pași care au fost deja făcuți. În august, s-a anunțat faptul că două bănci politice vor da împrumuturi de 200 de miliarde de yuani (28 de miliarde de dolari) pentru a ajuta la finalizarea proiectelor de locuințe. Un anunț similar, o lună mai târziu, spunea că șase bănci de stat vor da împrumuturi de 600 de miliarde de yuani în ultimele trei luni ale acestui an. De asemenea, fusese dezvăluit anterior că autoritățile de reglementare din China vor ajuta firmele private să emită obligațiuni de până la 250 de miliarde de yuani.
Împreună, măsurile, vechi și noi, ar trebui să ajute dezvoltatorii să îndeplinească obligațiile existente. Dar îi vor ajuta să vândă proprietăți noi? Când accesul la finanțare se închide brusc, vânzările suferă imediat. Când se redeschide, vânzările nu revin neapărat. Va fi nevoie de timp pentru ca proiectele blocate să fie finalizate, mai ales dacă dezvoltatorul trebuie mai întâi restructurat. Timp va necesita și atingerea unui flux constant de finalizări, necesar pentru a restabili încrederea. Și chiar și atunci când cumpărătorii sunt siguri că un apartament pe care îl cumpără va fi construit, s-ar putea să nu se simtă suficient de încrezători pentru a cumpăra unul, având în vedere scăderea prețurilor la locuințe și slăbiciunea unei economii predispuse la lockdown-uri.
Investitorii au salutat cei 36 de pași combinați pe care factorii de decizie îi fac pentru a relansa creșterea. Dar multe aspecte rămân incerte, printre ele fiind și cel al modului în care vor reacționa oficialii la focarele de covid de anul viitor. Este posibil ca China să nu poată relansa cu adevărat vânzările de locuințe până când nu ia măsuri suplimentare pentru a trăi cu boala. Dacă acesta e cazul, cei 20 de pași pe covid ar putea fi un semnal la fel de important pentru piața imobiliară precum cei 16 pași de pe zona imobiliară. >>
