În toate economiile avansate, piața chiriilor este supusă unei schimbări profunde. În anii dinaintea Covid-ului, chiriile erau mari, dar nu creșteau rapid: costul închirierii unei locuințe a crescut cu aproximativ 2% pe an, conform datelor oficiale. În timpul pandemiei, inflația chiriilor a încetinit și, în unele orașe, chiriile au scăzut, deoarece proprietarii căutau cu disperare chiriași, scrie The Economist.
<< Astăzi, însă, situația este diferită. Chiriile din lumea bogată cresc într-un ritm anual de aproximativ 5%, cea mai rapidă creștere susținută din ultimele decenii, ceea ce reprezintă o provocare uriașă pentru un sfert din gospodăriile din lumea bogată care oferă locuri spre închiriere.
În unele locuri, piețele chiriilor au luat-o razna. În Franța, inflația chiriilor este de 2,5% de la an la an, ceea ce nu pare prea mult la prima vedere, dar este departe de rata de 0,3% pe an înregistrată înainte de pandemie. În Australia, inflația chiriilor este de opt ori mai mare decât la sfârșitul anilor 2010. În Portugalia, chiriile cresc cu 7% pe an. Chiriile cresc rapid chiar și în țările în care piața achizițiilor de locuințe este în declin. În Noua Zeelandă, prețurile nominale ale locuințelor au scăzut cu 15%, de departe cea mai slabă performanță dintre toate țările bogate. Cu toate acestea, chiriile sunt cu 14% mai mari decât înainte.
Aceasta este o problemă pentru bancherii centrali, care au crescut ratele dobânzilor pentru a reduce inflația globală. Chiriile reprezintă direct 6% din coșul de inflație al unei țări bogate medii și până la 20% în Elveția, unde populația cu locuiește în chirie este numeroasă. Acestea pot avea, de asemenea, un efect indirect important, deoarece chiriile de pe piață sunt utilizate ca indicator pentru costurile locuințelor ocupate de proprietari: „chiria echivalentă a proprietarilor” reprezintă un sfert din indicele prețurilor de consum din SUA. În plus, inflația chiriilor se adaptează foarte lent la schimbările din economie. Majoritatea contractelor au o durată de luni sau ani, ceea ce înseamnă că proprietarii au aplicat majorările de prețuri cu mult timp în urmă. Chiar dacă inflația altor bunuri și servicii a scăzut, inflația chiriilor s-a dovedit încăpățânată.
Vă e milă de bancherii centrali? Dar cum rămâne cu chiriașii? Pentru mulți chiriași, în special pentru cei săraci, creșterea reprezintă o cheltuială lunară suplimentară enormă. Un raport de anul trecut al Rezervei Federale menționa că „provocările legate de plata chiriei au crescut în 2023”, plata lunară mediană a chiriei crescând cu 10%. Chiriile mai mari reprezintă probabil unul dintre factorii care stau la baza creșterii numărului de persoane fără adăpost în multe țări. Datele oficiale sugerează că numărul persoanelor fără adăpost canadiene și americane a crescut cu 20 % și, respectiv, 40 % din 2018.
De asemenea, pare nedrept. Aproape 50 % dintre gospodăriile din lumea bogată dețin acte de proprietate, în timp ce multe altele au o ipotecă cu rată fixă. Mulți dintre acești oameni au simțit din plin durerea ratelor mai mari. Conform analizei noastre, a datelor americane, între 2021 și 2023 (ultimul an disponibil), proprietarii de locuințe și-au majorat cheltuielile pentru distracție, cum ar fi hobby-urile și ieșirile în oraș, cu 25% în termeni nominali. Locatarii și-au majorat cheltuielile cu doar 16%. Un astfel de sentiment de nedreptate poate încuraja chiriașii să încerce o răsturnare a ordinii politice. Un nou studiu empiric realizat de Tarik Abou-Chadi de la Universitatea din Oxford și colegii săi constată că, în Germania, „pentru cei cu venituri mai mici, chiriile mai mari constituie o amenințare semnificativă la adresa statutului lor social, ceea ce duce la o tendință mai mare de-a sprijini dreapta radicală”.
Politica monetară a dus la creșterea chiriilor. Din pricina deciziilor Fed, ratele medii ale dobânzilor la ipotecile americane pe 30 de ani au crescut de la un minim istoric de 2,7% în 2020 la aproape 7%. După cum a avertizat un document elaborat de doi economiști ai Fed în 2019, ratele mai mari au scos de pe piață potențialii proprietari de locuințe. Nemapuitându-și permite o locuință, cei respinși se văd nevoiți să apele la chirii, concurând pentru un stoc de locuințe care este destul de fix pe termen scurt. În plus, proprietarii cu un credit ipotecar cu rată variabilă au transferat rapid costurile mai mari către chiriași. Conform unui studiu recent realizat de Jaeyeon Lee de la Universitatea din California, Berkeley, o creștere cu un punct procentual a ratelor dobânzilor este asociată cu o creștere de 5,5% a prețurilor de închiriere.
Recenta creștere a migrației din țările bogate a sporit dificultățile. Nou-veniții au rareori banii sau istoricul de credit pentru a cumpăra o proprietate. În Marea Britanie, 75% dintre cei care au sosit în ultimii cinci ani sunt chiriași privați, comparativ cu 16% dintre persoanele născute în Marea Britanie. În plus, aceștia tind să locuiască în orașe, unde oferta de locuințe este cea mai restrânsă. Banca Goldman Sachs estimează că rata actuală anualizată a migrației nete din Australia, de aproximativ 500.000 de persoane, crește chiriile cu 5%.
Pe lângă această cerere mai mare, sectorul închirierilor se confruntă și cu o reducere a ofertei. Pandemia a determinat constructorii să nu mai construiască apartamente, care tind să fie închiriate, în favoarea caselor unifamiliale din suburbii, care tind să fie deținute. De exemplu, în 2020, autorizațiile pentru construcția de locuințe multifamiliale în San Francisco au scăzut la jumătate față de vârful înregistrat înainte de pandemie. Chiar și astăzi, centrul orașului este plin de apartamente de lux neterminate.
Este posibil ca inflația chiriilor din lumea bogată să fi atins acum punctul culminant: industria construcțiilor se adaptează, iar ratele dobânzilor nu mai cresc. În multe țări, migrația a încetinit, de asemenea. Dar mai există o dilemă, și anume dacă ratele vor scădea suficient de mult pentru a permite oamenilor să revină pe piața proprietarilor și, prin urmare, dacă presiunea extremă asupra sectorului chiriilor va scădea cu adevărat. Chiriașii din lumea bogată se vor simți presați încă o vreme, cu consecințe politice imprevizibile. >>
